近日，由半岛官网任强教授、美国西拉丘斯大学麦克斯韦尔公民与公共事务学院侯一麟教授、复旦大学国际关系与公共事务学院张平教授和中央财经大学校长马海涛教授共同撰写的论文《对关于房地产税若干疑惑的思考和回答》在中文A类期刊《中央财经大学学报》2023年第10期作为封面文章刊发。以下为文章主要内容。

 

作者梳理近年国内学界和政策研究部门对我国未来房地产税政策的若干质疑和疑惑，从基础学理和政策机制的角度进行论证。文章主要观点如下：作为财产税的房地产税是现代税制结构的三个支柱之一；以收入为目的的房地产税长期看应当成为基层政府的重要收入来源之一；地方政府在房地产税政管理领域应当有一定的自主权；实施宽税基的房地产税是长期最佳政策选项；房地产税减免应靶向低收入人群；房地产税会影响收入分配，但调节收入分配更需要依靠其他财税手段；房地产税是一项基础性制度，是促进房地产业良性循环和健康发展的长效机制之一；房地产泡沫与房地产税没有直接关联，开征房地产税并不能根除泡沫。

 

1、房地产税与税制结构

税收是分摊公共服务成本的方式。人类社会发展到今天，这种分摊方式演变为货物和劳务税、所得税和财产税三大类。所得税的课税对象是作为流量的收入；货物和劳务税的课税对象是生产、流通和消费过程中交易的商品和劳务；财产税的课税对象主要是沉淀为存量资产的房地产。

2、房地产税：中央税还是地方税？

作者认为，三个支柱与政府层级有一定的对应关系，以筹集财政收入为目的的房地产税收入应归地方政府。作者从各国实践发现，存在以调控为目的或涉及一定再分配意图的房地产税。如韩国的综合不动产税（Comprehensive Real Estate Holding Tax）、日本的土地价值税（Land Value Tax）和特别土地保有税（Special Land Holding Tax）和英国针对工商业房地产的房地产税（Business Rates）。这种类型的房地产税收入归属上级的可能性大一些。

3、房地产税与地方税权

税权包含“三权”，即立法权、受益权和征管权。在类似美国的联邦制国家，往往权力的分配是归属于包含中间层级和基层的地方（政府）。针对“三权”的具体落实，中间层级和基层之间也存在集中和分散的关系。在亚洲的日本和韩国，房地产税税率、计税依据、减免和收入归属由中央政府决定，地方政府在税率和税收征管上也有一定的自主权，但不是太大。作者认为，在房地产税“三权”在各层级政府的配置上，要恰当寻求集权与分权的边界，完全集中和分散都不可取。

4、房地产税：宽税基还是窄税基？

房地产税有宽税基和窄税基之分。作者认为长期看我国应实施宽税基房地产税。对政府来说，同一块土地的收入在多个时间区间进行平滑，有利于改变政府行为方式，缓和即期“竭泽而渔”的行为，有利于形成通过提高公共服务提升土地价值进而房地产税收入的正向循环；对房地产市场而言，税收成本的增加可以加大一部分持有成本，对泡沫的存在是负向作用。

5、房地产税的减免：

广覆盖还是靶向低收入？

于收入为目的的房地产税更像是“对物税”，而基于调控为目的的房地产税更像是“对人税”。作者认为，未来我国房地产税可以设计成“对物税”，但与人有一定的关联。笔者总结了目前税前减免的几种说法，并标识为“面积减免”“价值减免”“套数减免”和“单价起征点”四种，作者对政策实施后对人的行为影响进行了预期。作者认为，如需在税收减免中考虑“人”的因素，应真正靶向低收入人群，不寻求广覆盖。

6、房地产税与收入分配

论文中作者提及Tiebout-Oates-Hamilton模型，并说明该模型是解释基层政府如何通过“类市场”的方法使得基层公共服务的提供能够满足多样化的需求，实现配置效率。他们还提出关于与房地产税相关的消费税观点（Excise tax）、资本税（Capital tax）观点及受益税观点（Benefit View）。同时，还提及房地产税与收入分配相关的文献研究。他们认为，涉及收入再分配，其他财税手段作用可能更大。

7、房地产税与房地产市场

文章认为，房地产行业发展与所处经济发展阶段息息相关。金融、土地、财税、投资、立法和保障性住房等是各国促进房地产市场健康发展的工具。但由于各国情况不同，不同工具的使用效力不同。房地产税可以成为促进房地产业良性循环和健康发展的基础性制度和长效机制之一。

8、房地产税与泡沫根治

作者认为，有房地产税的国家和地区，也可能存在房地产“泡沫”。当然，一些研究发现，宽税基的房地产税有助于在长期弱化泡沫。但抑制泡沫也不能寄希望于房地产税，应找准泡沫产生的真正诱因。文章还认为，应关注房地产税开征与即期投资者情绪。房地产税开征导致持有成本的增加会增加居住成本、投资成本并影响投资或投机预期，从而会影响房地产市场的风向，并会影响到金融领域及其他领域。

 

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撰稿：张媛媛

初审：李小荣

审核：陈士平